０円管理に気を付けよう！｜全国で苦情が散見
柴田章貴
2026年09月08日
今日は管理部から皆様に、渾身のメッセージをお伝えいたします！
「0円管理」の原資が何かを、しっかりと確認しましょう！
この１年当社でもたまに相談を受ける、”賃貸の「0円管理」ってどうなの？”
当社なりに感じることは、このサービスは以前から問題となっている「サブリース問題」
の二の舞になる可能性がある、とまで０円管理での管理契約の危険性を感じています。
全ての会社がそうではないと思いますが、そもそも”０円の原資”が何かを知る必要があります。
おいしい話はいつの時代も何も存在しません。
管理料を無料にする代わりに、必ずその原資になるカラクリがありますので、
全国の実際の０円管理の状況を見ていきましょう！
リアルタイムでの「賃貸管理トラブルの公的データ」を調べてみました。
- 修繕費・原状回復費が高くなる
管理料が0円でも、退去時のクロス、クリーニング、設備交換、修繕工事などに利益を乗せることで収益化するケースがあります。特に原状回復は全国的にトラブルが多く、国民生活センターへの相談は2025年度に14,711件まで増加しています。 - 入居者募集時の広告料（AD）が高くなる
管理会社が月額管理料を取らない代わりに、空室が出た際に「AD2か月・3か月」など、高額な広告料をオーナー側に求めるモデルです。つまり、満室時は安く見えても、入退去が多い物件では通常管理より総コストが高くなります。 - 工事業者を自由に選べない
「修繕はすべて指定業者」「原状回復は管理会社指定」といった契約条件になっている場合、相見積もりが取れず、市場価格より高い工事費になるリスクがあります。実質的には「管理料0円＋工事マージン」で収益を確保する構造です。 - 管理品質が低下しやすい
管理会社に継続的な管理報酬が入らない場合、巡回、督促、クレーム対応、設備故障対応、報告書作成などに十分な人的コストを掛けにくくなります。国土交通省も、管理会社について「対応が悪い」「業務品質が低い」というだけでは賃貸住宅管理業法上の指導対象にならないケースがあると明示しています。 - 担当者1人あたりの管理戸数が過剰になる
0円管理は大量受託を前提に成立させるケースが多いため、
「電話がつながらない」「退去立会いが遅い」
「修繕判断が遅い」「滞納督促が弱い」
といったオペレーション上の問題がじわじわ出てきます。 つい最近も愛知県でこのような管理会社の問題にまさに対峙しました。 - 契約解除時に問題が出る
「管理料0円だから簡単に変更できる」と思って契約したところ、
・解約予告6か月・違約金・入居者情報の引継ぎ
・敷金の引継ぎ・保証会社変更・ネット設備、LPガス、電力などの長期契約
が絡み、管理会社を変更しにくくなるケースがあります。 - 付帯サービスへの囲い込み
0円管理の収益源として、
・24時間サポート・火災保険・保証会社・インターネット
・鍵交換・消毒・退去清掃・設備保証
などから手数料を得るモデルがあります。非常にわかりにくい明細となって表示されるので気づきにくいです。 - オーナー利益と管理会社利益が一致しない
ここが最大の構造的問題です。通常の管理会社はおおむね「家賃×3％～」ですから、家賃収入が増えれば管理会社の収入も増えます。一方、0円管理で修繕や入退去から利益を取るモデルでは、極端にいえば、入退去や修繕が増えるほど管理会社の売上が増えるという利益相反が起こり得ます。
特に注意したいのが、「無料」という言葉だけで比較しないことです。
サブリースでも同様に、消費者庁・国土交通省は、表面的な条件だけでなく、
将来の賃料変更、解除条件、費用負担など契約全体を確認するよう注意喚起しています。
管理料だけで比較させず、年間総管理コストで比較しましょう！
例えばアパート管理について、とある０円管理の会社と比べてみました。
＜0円管理＞
管理料：0円
入居時AD（広告費）：20万円、原状回復マージン：15万円
設備交換マージン：10万円、その他：5万円
年間コスト50万円＜当社の定額管理＞
管理料：月額29,000円＝年間348,000円
年間コスト34.8万円
＜ ㊙ 全国の「0円管理」実際の運営会社のサービス比較 ＞
| 会社名 | 主な地域 | 月額費用 | 0円管理の原資・特徴 | 確認すべき点 |
|---|---|---|---|---|
| A | 東京中心 | 0円 | 新規成約時に賃料1か月、更新時0.5か月の成果報酬 | 入退去・更新頻度が高い場合の年間総額 |
| B | 東京中心 | 0円 | 自社集客＋AI・DXによる効率化 | 0円対象業務、有料業務の境界 |
| C | 東京・神奈川・名古屋・大阪・京都・神戸等 | 0円 | 管理業務を無料化した広域サービス | 原状回復・設備修理・振込等の別費用 |
| D | 首都圏中心 | 0円 | 空室成約・更新時に成果報酬 | 原状回復、清掃、巡回等は有料 |
| E | ― | 0円 | 建築・内装・原状回復工事の利益で管理コストを賄うと明記 | 工事単価、相見積もり、他社施工可否 |
| F | 東京・横浜・名古屋・大阪・京都・福岡等 | 0円 | 保証会社利用等を組み合わせた管理 | 原状回復・修繕の発注条件 |
| G | 東京・神奈川・千葉・埼玉 | 0円 | グループ力＋DXによる効率化 | 管理外業務・工事費用 |
| H | 名古屋 | 0円 | 基本管理無料、原状回復・定期清掃等は有料 | オプション総額と工事価格 |
| I | 名古屋 | 0円 | 建築・リフォーム部門との一体運営 | 原状回復・リノベ等を同社施工 |
| J | 福岡・佐賀 | 0円 | 仲介店舗網・リーシング力 | 原状回復、修繕、点検、振込等は実費 |
| K | 大阪 | 0円 | 建物管理・工事等を組み合わせる | 専任媒介・建物管理費等の条件 |
| L | 北海道 | 条件付き0円 | 空室・トラブル・督促が0件の月のみ0円 | 常時0円ではない点 |
| M | 東京・神奈川・千葉・埼玉 | 0円 | 新築限定、空室保証等との組合せ | 適用物件・サブリースへの切替条件 |
| N | 東京等 | 0円 | 修繕・原状回復等のメンテナンス受注を条件に0円 | 工事発注先を選択できるか |
◎上記のとある会社は、「建築・内装・原状回復までグループ内で完結し、工事で得る利益で
管理コストをまかなう」と公式に明記しています。
これは悪い仕組みという意味ではありませんが、「管理料」だけ比較しても経済合理性を
判断できない典型例です。
◎同様にとある会社では、0円管理の条件として「物件の修繕・原状回復等の
メンテナンス業務を請け負う」と説明しています。
●上記の０円管理を当社なりにまとめますと、0円管理には少なくとも、
A：工事収益型 B：成約・更新報酬型 C：保証会社・付帯サービス型
D：仲介収益型 E：DXによる低コスト型 F：条件達成月のみ0円型
という６つのモデルが存在していることがわかります。
ここからがすごーく重要です！
国土交通省が公開している賃貸管理のトラブル相談事例には、警戒すべき問題が実際に掲載。
例えば、
①「管理状況を確認したところ、クリーニング・修繕が実施されていないにもかかわらず、
家賃から費用を相殺され、家賃収入がほとんど残らなかった」
② 解約を申し入れたところ3か月分の違約金を請求された
③ 修繕・設備交換の領収書を要求しても管理会社が出さない
管理料が安い会社ほど契約外収益の透明性を見るべき理由として非常に強い公的エビデンスに
なります。
※ちなみに当社のエビデンスはコチラをご参照ください
ある賃貸管理会社が2026年に公開した解説では、0円管理会社の収益源として、
- 家賃保証会社、24時間サポート、消毒等のオプション、清掃・消防点検・EV点検
- 原状回復、リフォーム
などを挙げています。
結局、「高くつくじゃん」ということにならないようにしたいものです。
別の管理会社でも、つい先日の2026年5月、
管理料0円で最も注意すべきなのは原状回復・修繕
と明確にこのような注意喚起しています。
- 相場より高い見積り、工事内容が不透明
- 必要以上の工事提案、指定業者しか利用できない
◎ 「7つの質問」
もし、それでも0円管理を検討しているのであれば、０円管理会社に７つの質問をして下さい。
-
原状回復工事を他社に発注できますか？
-
修繕工事で相見積もりを取れますか？
-
工事費に御社の紹介料・管理手数料はいくら含まれていますか？
-
成約時・更新時はいくらかかりますか？
-
保証会社・24時間サポート・保険等から御社に手数料が入りますか？
-
管理契約の解約予告期間と違約金はいくらですか？
-
年間でオーナーが負担する費用を全部合計するといくらですか？
● 要は「管理料はいくらですか？」ではなく「年間総管理関連コストはいくらですか？」です。
◎ 法律面での確認ポイント
管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者は、国土交通大臣への登録が義務付けられています。
また管理受託契約について、契約内容を書面等で明確にする制度になっています。
国交省自身も、
管理会社の「対応が悪い」「品質が低い」というだけでは、必ずしも行政指導の対象にならない
としています。だからこそ、契約前の管理仕様・価格・解約条件の確認が重要です。
⇒⇒当社の”管理費定額サービス「管理のサブスク」”は非常にシンプルです⇐⇐
その管理料0円、本当に0円ですか？比べるべきなのは「管理料」ではありません。
募集・更新・原状回復・修繕・付帯サービスまで含めた
年間総管理コストです。当社は管理料を定額にするだけでなく、
定期清掃、法定点検費もコミコミでの定額管理サービスを提供しています。
ご不安になったり、迷っている方、この１時間かけて作成した渾身のブログを見て
ちょっとでも気になった方は管理部までお気軽にお問い合わせください。
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