楽待相談室｜台帳記載事項証明に記載された内容が謄本等と違っていた場合どうすればいい？

■相談内容

　現在、都内某所の平成元年-2年竣工の1棟アパートを購入しようと検討しており書類を確認しておりました。

　すると、台帳記載事項証明に記載された建築面積(私道除く)が、謄本や建物図面の床面積と異なっており「 建築面積＜床面積 」という状態でした。

（謄本と建物図面の㎡数は同じでした）

　台帳記載事項証明に記載の敷地面積や建築面積等をもとに建ぺい率と容積率を算出すると問題はないのですが、建物図面や謄本に記載の床面積で計算するとどちらも10%ほどオーバーします。

　尚、作成された書類は古いものから順に、確認済証発行、建物図面作成、謄本登記でした。

　また、分筆は見られませんでした。

　私の見解では「確認済証を取得したが、その内容よりも大きな建物を作った」というように思えます。

　そこで質問ですが、

1. そもそも「 建築面積＜床面積 」（延べ床面積ではないです）という状態はあり得るのでしょうか？
   またこういうことはまれに起きることなのでしょうか？
2. 仮に今も当時建築したときも建ぺい率・容積率が変わらない前提であれば、既存不適格建築物ではなく違法建築に該当するのでしょうか？
3. もし台帳記載事項証明の内容が誤っていたとしても、当時は建ぺい率・容積率は問題なく、その後の法改正などで法令等に適合しなくなったのであれば既存不適格建築物扱いになるのではと思っておりますが、その理解でよろしいでしょうか？
4. 既存不適格建築物扱いのほうが都合がよいので、法改正について確認をしたいのですが、どのサイトを拝見すればよろしいでしょうか？
5. 融資を受ける際、金融機関に明示的に伝える必要はありますか？
   （仲介業者からは仮審査の段階と思いますが、ほぼフルローンで融資可能と言われております。金融機関もそこまでチェックしていないと思われます）

＊ちなみに今のオーナーは謄本上融資を受けていませんでした。

　そもそもそもそも仲介会社もその点については気づいていませんでした。

　（或いは隠しとおそうとしていたのか）

それ以外の要素では、そこそこ魅力的に思える物件ではあるものの、違法建築だとしたら購入する価値は一気になくなると思ってますので、上記ご教示いただければと思います。

ご回答のほど宜しくお願い致します。

これは突っ込みどころ満載で、普通の業者は元付でなければ スルーする物件です。

まず業者が言う「融資可能」は根拠がなければ全くアテになりません。

1. これは「錯誤」の可能性があります。
   簡単に言いますと勘違いで、 登記上何かミスがあった場合に、普通はあり得ない記載が謄本にされている場合があります。
   ケースは違いますが、私も業務で最近この「錯誤」があり、土地家屋調査士に依頼して、法務局で登記内容を正しく直してもらいました。
3. 共に　登記時、適法であれば、法改正で今はダメな物件でも、不適格にはなりません。
   （S56年境の旧耐震問題がいい例ですね。)
   所有者は新耐震基準にする必要はないですが、買主の融資はまず通りません。
   （つまりは、ほぼ現金取引になりますね）
4. どうしてもその物件を買わなければいけないのであれば、物元業者にズバッと疑問を投げたほうがいいです。
   その後、疑義がありそうなら、この相談室で相談してもいいと思います。
5. これは絶対に明示しなければいけません。

個人的な見解ですが、この物件はよほどの理由がない限りスルーしましょう。

ご参考になさってください。