楽待相談室｜二軒目・二棟目の借り入れに際して注意するべきポイントを教えて下さい。

■ご相談内容

こんにちは。

以前もこちらでは識者の方からコメントをいただきました。ありがとうございました。

その後、無事に購入をしまして、ローンもつけていただいて、今のところは 大過無く過ごしております。

さて、人間欲深いもので、もう次の物件が欲しくなってしまいました。 周りの人から、「すぐはやめとけ」と言われている気がするので、直ちに行動するつもりはないのですが、スタディはしておきたいと考えています。なお、一棟目でお世話になった地銀さんからは、5棟10部屋ルールがヒットしてしまうので、原則支援できないと言われております。それは承知の上でお願いしましたので、そこは責めないでください。

識者のアドバイスをいただきたいのは、こんな内容です。

１，二軒目の融資には「壁」があると不動産屋さんから言われますが、どんな見えない壁があるのでしょうか。一軒目の物件評価が悪く、債務超過とみられるからですか？

２，一軒目を他行で融資された顧客に、あえて「積極的」な金融機関は首都圏でありますか。ノンバンク回避で教えて下さい。静岡銀行の話を聞きますが本当ですか？

３，二軒目の相談をそんな金融機関に持ち掛けるのであれば、一軒目の購入以降、いつごろからが目途になりますか。

４，その他留意するべきことがあれば教えて下さい。

さて、2棟目なんですね。

私の場合、不動産投資を始めた年は1年で2棟買いました。

以下アドバイスの回答になります。

１，2棟目の融資の壁は、1棟目よりも低いです。金融機関も不動産投資家としてのレールが引かれている人なので、キャッシュフローや物件のパワーに注力して検討されると思います。

２，私の場合は１，２棟目は同じ金融機関で買いました。理由は簡単で、話が早いからです。 その後は他行数行とお取引しています。 静銀は最近また融資姿勢が緩和されてきたと聞いています。都内の金融事情はYouTubeで検索するのがリアルです。

３，私の考えはいつでもいいと思います。2棟同時に複数行で進めた時もありますし、物件次第ですね。とりわけ銀行への提案力を高めることに注力してみてください。私の場合は、その物件の「詳細なキャッシュフロー」と「物件の分析資料」を銀行に持参しています。今となっては、金融機関の頭取、役員さんが直接定期的に会いに来てくれます。人と同じような対応は避けたほうがいいです。そのような結果になるだけです。

４，近所の物件は多少数字が悪くても買っていいと思います。すぐ面倒を見れますし、相続など将来的にも有効な購入になります。それ以外の場所は、積算を意識しています。不動産投資の王道は「毎月の家賃」と「売却益」です。私の場合、非相続対象物件はこの2点を意識して購入しています。

●大切なこと 　

これは事業ですから、Sさんがどんな人生を過ごしたいか、 会社でいうところの事業計画（あるいは理念）が重要です。いろいろな意見を傾聴しても、結局Sさんの投資スタンスが どうなのか。これが一番大切です。道中、事業計画は変更することもあるでしょうが、全然OKですね。「木（売り買いしたい物件）を見て森（目標）を見ず」にならないよう、物件や銀行に左右されずに、Sさんの事業計画ありきで進めていく不動産投資をおススメいたします。

ご参考になさってください。