楽待相談室｜契約不適合免責・現況有姿物件で浄化槽つまり発覚！賠償はしてもらえる？

■相談内容

「現況有姿・契約不適合免責」契約物件なのですが、修理要求や賠償請求などは現実的に可能なのでしょうか

 

【経緯】

今年2月に千葉の築30年３ＬＤＫ戸建を楽待で発見。

元は今の借主の持家だったものがローン返済できずに11年前に競売にて前々オーナが購入、その後8年前に前オーナー(＝売主)が購入。

今回、当方が「現況有姿・契約不適合免責」購入したものです。

本日、借主から電話があり、とある個所の設備修繕を依頼されたのですが、

それとは別に浄化槽(浸透式)について

・築2年で浄化槽が詰まり使用不可。

　それ以降、週１～２回浄化槽の桝にポンプを繋げ水を汲み出し

　近隣の空き地に放流している状態。

・前オーナの時に家のメンテナンスや浄化槽の修繕は実施しないことを条件に、

　家賃を減額（4万数千円→3万5千円）してもらった。

・前オーナも、仲介会社も浄化槽不具合の事は知っている。 とのこと。

 

さらに

「なんでこんな家買ったの？ちゃんと売主や仲介さんから話を聞いたの？」

「私は元の持家で愛着があり住み続けているが、他には誰も借りないと思う」 と手厳しいご意見を頂戴しました。

 

上記の賃借人の話が正しいとすると、売主が不具合を知っていながら伝えなかったと思われます。

売買契約の際には浄化槽の不具合の説明はなく契約書＆重説にも、

 

「設備：個別浄化槽、前面道路には放流先なし」　

 

と記載されているだけで、家賃に関しては売主より

「賃借人が金が無く払えないと言うので下げた」とだけ説明されました。

 

本日早速、仲介会社に相談したところ

「前オーナーが不具合を知っていたといった証拠があるんですか？」とつれない一言。

 

ちなみに前オーナーはメガ大家で仲介会社の上得意客です。

このようなケース。みなさんでしたらどの様に対処されますでしょうか。

勝算はあるでしょうか？

大変な目にあいましたね。

業者と売主が悪い意味でズブズブなんですね。。。

 

まず契約不適合責任は、過去の判例では 建物の構造に関することが多いです。

ライフラインについては難しいと思われます。

ライフラインについては、ご存知のように

宅建業法で事実をキチンと伝えるよう宅建業者に対し、

重要事項説明で事細かく記載する欄があり、

これについては宅建業者と売主に追及できると思われます。

勝算はあるかと思いますが、そのコスパが悪いので

私なら改修するよう通知文を出します。

通知内容は、重説内容と異なる為改修を求める内容です。

通知相手は、 不動産業者、所属する団体、県の不動産部の3か所です。

（●●宅建協会　・・県本部、いわゆるハトかうさぎです。

　重説の1ページ目に記載があります。悪くもないのになめられた分、徹底して関係各所に通知しましょう！）

 

※

おそらく浄化槽付近の地盤沈下による傾斜が原因かと思いますので、

改修は難しくはないと思われます。

規模にもよりますが戸建なら改修費は 20-30万円程度 でしょう。

 

参考になれば幸いです。

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